以案說“典”|代理一起房屋優先承租權案件的體會和思考
2022.09.07瀏覽382次作者:陳俊海 李永平來源:原創 分享到:
導讀:
房屋承租人優先承租權是《民法典》新增的規定,目前立法機關和各級司法機關還沒有對該法條的適用作出明確的規定、解釋或出台具體的指導意見。經類案檢索,至本團隊律師代理本案二審判決作出時,在北京地區法院裁判文書中僅屈指可數的幾例,且對房屋承租人優先承租權的論述並不詳盡。為此,本團隊律師就結合代理本案過程中的體會和思考,提出我們對房屋優先承租權相關法律問題的一點認識和理解。限於篇幅原因,關於商業領域大量存在的商業場地優先承租權問題,我們將在“以案說‘典’|商業場地適用房屋優先承租權問題辨析”一文專項討論。
一、案情簡介
2019年8月,A大廈與B公司簽訂《租賃合同》約定,A大廈同意將位於北京市A大廈某場地租賃予B公司用於商業經營。場地的租賃期自 2019 年8月1日起至 2020 年6月30日止。距租賃期滿三個月前,如A大廈收到B公司發出的要求續租該場地的書麵申請,則雙方就續租事宜進行協商,有關續租的條件和條款經雙方共同協商並確定;如果A大廈未於租賃期屆滿(包括補充協議續期)三個月之前收到B公司發出的續租申請,或者B公司於租賃期屆滿三個月之前任何時候書麵表示不再續租,則《租賃合同》將於租賃期屆滿時終止。
2020 年7月1日,A大廈與B公司簽訂《補充協議》約定,將該場地的租賃期延長至 2021 年 8 月 31 日止,其他條款不變。
2021年6月開始,A大廈與第三方公司協商對案涉場地所在樓層進行改造升級並協商訂立《商業規劃設計合同》相關事宜。
2021 年 7 月 20 日,A大廈向B公司發出《通知》載明,雙方於 2020 年 7 月簽署的租賃合同,合同截止日期為 2021 年 8 月 31 日。合同期滿後,該租賃合同即到期解約。
2021 年 7 月 26 日,B公司向A大廈發出《律師函》,要求A大廈撤回到期解約通知,並要求行使房屋優先承租權。
2021年7月期間,A大廈相關樓層收取第三人案涉場地承租意向金,後予以返還。
2021 年 8 月 24 日,A大廈向B公司發出《通知函》載明,雙方上述《租賃合同》即將到期。根據A大廈的整體商業規劃,A大廈擬對該物業收回升級改造,暫不對外出租。B公司將依據合同約定撤場。
2021年8月26日,A大廈與第三方公司再次協商《商業規劃設計合同》相關細節,該合同於2021年9月2日正式簽署。
2021 年 8 月 31 日、2021 年 9 月 1 日,A大廈二次發出通知要求B公司撤場。2021 年 9 月 5 日,B公司完成騰退。案涉場地至今仍處於空置狀態。
另,2021年7月30日,B公司提起訴訟要求對案涉場地行使優先承租權。2022年9月23日,B公司變更訴訟請求,要求判令A大廈賠償B公司經營損失、裝修損失、撤場搬遷費等。
二、裁判觀點
一審法院認為,A 大廈違反《民法典》關於優先承租權的規定,未以合理方式通知B公司,收取他人意向金,意欲與他人簽訂案涉場地《租賃合同》,侵害了B公司的優先承租權,A 大廈拒絕與B公司繼續簽訂和履行合同的行為,已經構成違約,應當就B公司據此遭受的損失承擔違約賠償責任。
二審法院認為,優先保護承租人繼續履行租賃合同,可以穩定房屋使用關係,彰顯房屋利用效益,有利於維護社會經濟關係的穩定。但出租人對其所有的房屋是否出租擁有自主決定的權利,因而不應
認為隻要前一租賃合同期限屆滿出租人必須繼續將租賃物予以出租。優先承租權的行使,須以出租人在租賃期限屆滿並有意願繼續出租房屋作為前提條件。雙方租賃合同屆滿時,A 大廈就涉案場地並無意願繼續出租,並已在雙方租賃合同到期前予以告知。故B公司行使優先承租權的條件並未成就,B公司基於優先承租權所主張經營損失、裝修裝飾損失、撤場搬遷費等亦不存在事實依據,A 大廈上訴要求判決駁回上述費用及損失,本院予以支持。
三、焦點辨析
1.關於原承租人行使優先承租權的時間節點問題
《民法典》第七百三十四條第二款規定,租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。最高人民法院對承租人優先承租權的權利行使條件作出了具體的闡釋,“承租人優先承租權存在兩方麵的條件:一是租賃期限屆滿;二是以同等條件承租”。 顯然,承租人行使優先承租權的時間節點是租賃期限屆滿。法律之所以這樣規定的原因在於,隻有在租賃期限屆滿時,出租人才能最終做出收回房屋或繼續對外出租的意思表示。在此時,如果出租人做出繼續對外出租的意思表示,承租人即享有在同等條件下繼續承租的權利;而如果出租人做出收回房屋的意思表示,承租人即無法享有同等條件繼續承租的權利。而在租賃期限屆滿前,即便出租人存在合同到期後繼續出租的意願,但出租人完全可以在租賃合同到期前改變該意願不再對外出租。因此,在租賃合同到期前,討論承租人的優先承租權沒有實質意義。在本案中,一審法院判決認為,“B公司在合同到期前向A大廈提出續租申請,根據該權利形成權的屬性,承租人單方提出續租的意思表示,即享有了優先承租權,在符合法定條件的前提下,其此項權利應當受到保護。優先承租權條件成就時,B公司向A公司發出同意締約之意思表示,即可認為租賃合同締結”。顯然,該判決即未注意到“合同到期前”這一重要時間節點,在該時間節點,即便A公司做出過將要繼續對外出租的意思表示,也不滿足優先承租權成立的法定條件。
另外一個問題是,出租人在租賃合同屆滿後收回房屋空置,在一定期限後再對外出租,原承租人是否仍享有優先承租權呢?本團隊律師認為,在該種情況下,仍應允許承租人在一定期限內享有優先承租權。否則,如果出租人可以通過惡意空置房屋,達到規避承租人優先承租權條款的目的,《民法典》優先承租權條款將很容易被架空。但如果允許無論房屋空置多久,隻要出租人再對外出租,承租人均享有優先承租權,也會妨礙出租人對房屋的自主使用權,更不符合優先承租權的立法本意。因此,本團隊律師建議,立法機關或司法機關對該種情況下承租人可以行使優先承租權的期限或條件做出相應的規範。
2.關於承租人的優先承租權是否以出租人繼續對外出租為前提問題
作為房屋所有權人(自有房屋),出租人對房屋享有完整的物權,即享有對房屋的占有、使用、收益和處分的完整權能。在租賃合同到期前,出租人將房屋部分物權權能讓渡給承租人,在此期間,承租人可以占用、使用房屋,甚至可以從承租房屋過程中獲得收益。但在租賃合同到期後,出租人以上權能均得以恢複。此時,出租人既有權選擇房屋是否繼續出租,也有權為房屋設定新的出租條件。而與此相反,房屋的原承租人即使表達了繼續承租的意思,其也不享有強製房屋出租人繼續出租的權利。否則,必然會出現“一日成租賃、終生不可變”的混亂局麵。最高人民法院的理論觀點亦認為,“除國家政策性、保障性住房外,出租人對擁有所有權的房屋是否出租擁有自主決定的權利,因而不應認為隻要前一租賃合同期限屆滿出租人須繼續將租賃物予以出租。”。就本案而言,A大廈已經作出了“我司擬對該物業收回升級改造,暫不對外出租”的決定,B公司就無權強製性要求行使房屋優先承租權。
3.關於房屋承租人優先承租權“同等條件”的適用問題
房屋承租人優先承租權是“同等條件”下的優先權,是相對性權利,而不是絕對權利。“同等條件”應當如何認定,法律沒有明確規定。有觀點認為應當將“合同價格、價款履行方式及租賃期限和租金支付期限”作為認定“同等條件”的考量因素。而最高人民法院的理論觀點認為,“此外,租賃合同的特殊性決定了,還應考慮租賃物的用法和用途。不同於前述幾種買賣合同,獲得支付對價係出讓人的核心利益,出租人作為租賃物的所有權人或處分權人,因租賃物的用法和用途直接關係物的價值維持和租金價格,通常對租賃物的使用具有更高關注度,因此該因素亦應納入租賃條件予以考量”。同樣,我們也認為,房屋再出租的使用用途應作為“同等條件”的重點考量因素。 尤其是,在商業場地出租過程中,更應尊重出租人對場地的經營管理權,保護出租人對該“租賃物用途”的調整權。若承租人對欲繼續承租場地的使用不符合出租人對“房屋用途”的設置要求的,應視為其不具有“同等條件”這一行使優先承租權所應具備的實質要件。究其原因在於:一方麵,商場價值的決定因素主要歸結於商場所在地段的市場房價以及商場管理人的經營管理。商場與內設店鋪、展位的關係是“鐵打的營盤”對“流水的兵”。商場的價值主要信賴於其自身建設,其內設場地的價值亦是如此,而非依賴於承租人;另一方麵,商場內的商品售賣需要科學合理的規劃,良好的商場通道設計、展位安排以及商品陳列設計等,有助於營造舒適溫馨的購物環境,促進消費者購買的欲望。而商場的規劃有賴於所有者或管理人的統籌安排,因此,商場的所有者或管理人出於提升商場整體人氣、優化購物環境等自身價值為目的,而對內設店鋪、展位進行的用途調整,符合場地所有承租人的總體利益,應予尊重。在此情況下,若承租人對場地的使用不符合出租人對“用途”的預設,應認定承租人不符合“同等條件”的要求。
4.關於出租人是否負有通知承租人行使優先承租權的義務問題
優先承租權是承租人的法定權利,係固有權利,但在條件沒有成就的情況下承租人無權主張,承租人更不可能因此而受到任何損害。根據最高人民法院的意見,“無論如何定性,承租人獲知出租人繼續出租的意願和租賃條件,均是承租人主張優先承租權的前提。因此應當認為,出租人在租賃期限屆滿並有意願繼續出租房屋時,應當通過適當方式將此信息通知承租人,並給予承租人合理時間作出決定”。基於此,如果出租人在租賃期限屆滿並有意願繼續出租房屋時,出租人負有通知承租人行使優先承租權的義務;而如果租賃合同到期後,出租人並無繼續出租的意願,更未提出繼續出租的條件,也不可能因此而產生通知義務。
5.關於租賃雙方是否可以通過約定排除房屋優先承租權問題
優先承租權是《民法典》賦予房屋承租人的法定權利,其目的在於穩定租賃關係。但根據私法領域約定大於法定的帝王原則,隻要約定事項不違反法律強製性規定即可。而承租人優先承租權應當為任意性規範,而非強製性規範,因此,我們認為可以通過租賃合同約定來排除法定承租人優先承租權。但需要說明的是,關於租賃合同約定是否可以排除法定承租人優先承租權問題,在理論和司法實踐中確實還沒有定論。而關於“承租人優先購買權”問題,理論和司法實踐中的基本觀點是可以通過合同約定的方式排除承租人優先購買權。比如:江蘇省泰州市中級人民法院(2017)蘇12民終2334號民事判決書,法院認為,“我國合同法第二百三十條規定了承租人的優先購買權,但該條款並非效力性強製性規定,可以由雙方當事人協議約定排除。”;江蘇省高級人民法院(2015)蘇審二民申字第01047號民事裁定書,法院認為,“且《房屋轉租合同》第十條明確約定如果在合同履行過程中鑫龍公司將涉案房屋出售,王永年、金牛灣建材廣場放棄優先購買權,王永年放棄優先購買權的意思表示是明確的。王永年關於放棄優先購買權違反法律規定、鑫龍公司未盡提示義務格式條款無效的主張不能成立。”。因此,本團隊律師認為,“承租人優先購買權”和“承租人優先承租權”均是為了保障承租人的在先利益,根據舉重以明輕的原則,租賃合同約定同樣可以排除法定承租人優先承租權。
6.關於侵害房屋優先承租權的責任承擔問題
承租人優先承租權是在租賃期限屆滿,出租人有意願繼續出租房屋時,承租人取得公平參與磋商、締約的機會,並在同等條件下可以優先承租房屋的權利。可以說,即便承租人享有優先承租權,也僅代表承租人取得了公平參與磋商、締約的機會,並不代表承租人最終能繼續承租房屋。而承租人所謂損失也僅是機會利益損失,而不是營業淨利潤損失或裝飾裝修,機會利益損失需要通過與實際簽約承租人進行比較才能確定(注:應類比承租人優先購買權)。
以上就是我們代理一起涉商業場地的房屋優先承租權案件的一些體會和思考。遺憾的是,在該案的終審判決中,法院並未深入分析作為特殊租賃物的商業場地是否適用房屋優先承租權以及該權利是否可以受到一定程度限製等問題。而我們認為,對商業場地的優先承租權探討對諸如商業廣場、商廈、大型批發商業或零售市場、倉儲式超市等具有非常重要的現實意義。為此,我們將在“以案說‘典’|商業場地適用房屋優先承租權問題辨析”一文專項討論。
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